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bat·365平台中国房地产市场开端筑底

　　10月17日上午，国新办就介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况举行新闻发布会，涉及住建部等五部门。

　　但资本市场却不买账，当天上午发布会还未结束，A股龙头企业如万科A、保利发展等直接跌停，整个地产板块跌了七八个点，带动整个大盘暴跌，港股内房股更有融创等接近30%的跌幅。

　　本次发布会的第一个确定性政策是通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造，一些媒体认为这是二次棚改货币化的开始，其实这存在着很大的误解。

　　从量上看，上一次棚改货币化始于2014年的那一轮地产去库存，当年棚改套数470万套，从2015至2018年，每年都执行了超过了600万套棚户区改造住房，哪怕是2008至2014年，2019至2021年之间，每年平均也有200万套左右。

　　而此次会议的口径是，据住建部统计，仅全国35个大中城市待改造城中村约170万套，同时全国口径待改造危旧房屋共50万套；本次提出增量100万套改造目标属于条件较成熟且能通过加大政策支持力度来加速落地的项目。

　　意思很明显，一是数量上已经不可能像上一轮地产周期那样大水漫灌；二是城中村的改造也主要集中在大中城市，优先在TOP30城市里再筛选100万套，小城市基本上没机会了。

　　而且还有一个点，那就是本次主要还是危房改造，也就是我们此前强调的城市更新，不太可能是扩张新城区，不涉及开发商拍地，这也是为什么发布会后整个地产板块大跌。

　　当然，还是给后续政策的扩张留下了口子，住建部部长倪虹在发布会上说：“只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度。”在中国人的语言习惯中，这种弹性很大的表述，本身就像“下次请你吃饭”一样是一种态度。

　　什么是房票？今年8月份，金山卫镇横浦村集体土地动迁，上海发出首张房票，官方媒体“i金山”在回复群众疑问时称，房票就是买房时的“代金券”。

　　事实上这一轮房地产救市以来，各地都在使用房票来代替现金补偿，从全国范围来看，根据中指研究院不完全统计，仅今年以来，就有超40城出台落地“房票安置”政策。

　　房票相较于直接货币补偿，更有助于锁定购房需求在本地释放，对地方政府来说不至于自己发的钱跑到其他高线城市买房，同时可使用房票的项目受当地政府限制，整体对市场销售可以产生一定积极带动。

　　但房票相对于直接发钱到拆迁户手中弊端也是很明显的，对于有房家庭来说失去了更多跨区域选择的权利。

　　所以说，这100套棚改货币化安置更多的还是为市场“托底”，目标还是“9.24”会议上的“止跌企稳”。

　　这一轮房地产下行，造成最大的不稳定因素就是烂尾楼，因为烂尾楼关系民生，是无数家庭的心血，如果不解决好这个问题，楼市就不会真正复苏。因此，保交楼既是兜底思维，又是发展思维，因为交房既关乎民生，又事关购房信心。

　　“保交楼”的口号已经喊了三年多了，但真正的实质性动作是“白名单”机制，即信贷资金到底能有多少到项目上。

　　2024年1月，住建部、金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，白名单机制启动，但此后因种种原因，进展缓慢，到9月24日国新办新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况时，白名单发放信贷量才只有1.43万亿元，平均每个月不到2000亿。

　　不过，9.24会议之后，白名单信贷资金审批加速，10月17日的发布会上更新的数据是白名单发放信贷量达到了2.23万亿元，短短20天时间审批发放了8000亿，这也预示着决策层已经看到了前面速度太慢bat·365平台，已经影响到了楼市的复苏。

　　此次发布会将今年的目标定在4万亿，也就是说后面两个多月，同样需要每个月审批8000亿左右，与9月的速度保持了一致。

　　白名单信贷资金如果能审批及时，既可以避免房企资金链断裂，避免新房价格断崖式下跌，推动房屋交付风险进一步下降；又可以重新激活市场，房地产链条又转起来了，要知道这几年因为房企资金问题，整个地产的上下游都受到了严重影响。

　　但是白名单所带来的影响也需要时间，而且从市场预期来看，4万亿并不能完全解决问题，只能企稳止跌，托住市场不再断崖式下跌，加快市场底的到来。

　　根据国际货币基金组织IMF8月2日发布的中国年度评估报告，要完成建设并交付预售房产或补偿购房者，需要投入约7万亿元。

　　从市场期待的7万亿降低到4万亿，从普遍期待的棚改货币化补偿到房票安置，一方面是市场预期的部分落空，另一方面则是房地产行业的严峻局面。

　　10月18日，国家统计局公布2024年1～9月全国房地产市场基本情况和9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70城中，上海新房价格指数同比上涨4.9%、环比上涨0.6%，成为9月唯一同环比上涨的城市。

　　二手房更惨，9月二手房房价下跌的城市数量从69个变为70个。四大一线城市二手住宅销售价格同比下降10.7%，降幅比上月扩大1.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降10.3%、7.6%、12.8%和12.0%。

　　新房代表着城市的增量，二手房代表城市的活力，二手房价格全部下跌，说明还处于深度和全面的调整过程中。

　　好消息是，9月份房地产开发景气指数上升到了92.41，已连续回升9个月，而且从10月前三周的数据来看，各地反弹情况尚可，一连串的新政已经有效刺激了需求跑步入市。四季度预计房地产“一揽子”配套政策将加速落实，止跌企稳的概率大幅提升。

　　不得不说的是，房地产今日之困境，冰冻三尺非一日之寒，待解决的问题还有很多，除了烂尾楼，还有出险的房企，断供的楼房，跌入冰点的成交量，等等。我们不能期待所有事情都一次政策“毕其功于一役”，在期待政策快的同时，更多的是需要持续性、针对性的政策尽早谋划。

　　10月的高层密集召开发布会，除了落实已有政策，也在不断突破边界，不断试探，更在不断释放信心和决心，一大波政策已经在路上！

　　为促进房地产市场止跌回稳云南省住房和城乡建设厅云南省自然资源厅云南省财政厅云南省人民政府国有资产监督管理委员会

　　各州（市）住房和城乡建设局、自然资源和规划局、财政局、国资委、税务局、中国人民银行各州（市）分行、各金融监管分局，各有关单位：

　　为认真贯彻党的二十届三中全会精神和9月26日中央局会议精神，深入落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，努力促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目投放力度，支持盘活存量闲置土地，主动回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式，支持城市因城施策，加大力度综合施策，促进房地产市场止跌回稳平稳健康发展，结合我省实际，制定本意见。

　　一、严控商品房建设增量。合理控制商品房用地供应，根据商品房库存去化周期情况，分类调控新增商品住宅和非商品住宅用地供应计划。严格控制新增住宅供应节奏，各州（市）应当结合当地商品房库存情况，进一步细化商品房预售形象进度条件，优化商品房预售许可审批全过程管理，新建项目原则上应按照个人住房按揭、个人住房公积金发放条件审批。

　　二、优化存量。坚持以需定购、自主决策的原则，支持符合条件的企业，争取国家保障性住房再政策支持。鼓励对城中村改造安置户采用房票安置或“以购代建”方式安置。鼓励房地产开发企业将自有未售房源用于租赁住房经营。因地制宜推进商办空间多样化发展楼宇经济，推行工业和新兴产业上楼，以租售并举和鼓励房地产开发企业自持经营等方式，盘活商办和车位存量。支持政府采用优化土地开发利用条件、促进要素市场流通、收回收购等方式盘活存量闲置土地，完善公共服务配套设施。

　　三、提高商品房开发质量。落实住房城乡建设部好房子、好小区、好社区、好城区建设标准，引导各州（市）和房地产开发企业，积极开展好房子建设，储备和推出一批规模适中、区位优、配套全的优质住宅项目，满足人民群众的新期待。用好用足西部大开发鼓励类产业目录导向作用，鼓励房地产开发企业开发建设城市生态小区项目，提升住宅小区绿色、低碳、节能和智慧化水平。积极开展建筑试点，鼓励各州（市）结合当地实际，在符合国家和省有关标准规范的前提下，优化调整房地产项目计容面积、公摊等建筑设计，提高商品住宅得房率。在不改变用地性质和容积率的前提下，允许优化调整住房套型结构，依法办理相关审批手续。

　　四、取消或调整住房限制性措施。取消住房（含新建商品住宅和二手住房）购买、转让、信贷、定价等方面限制性措施。住房转让不设定限制年限规定（按规定限制产权转让的除外）。取消普通住宅和非普通住宅标准限制，及时落实国家增值税、土地增值税等配套政策，按授权调整优化相关税收政策。

　　五、引导降低存量个人住房利率。组织商业银行落实调降存量房贷利率政策，统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP。完善商业性个人住房利率定价机制，引导存量房贷利率降低至新发放利率附近。

　　六、统一个人住房最低首付比例。自2024年10月12日起全省各州（市）商业性个人住房不再区分首套、二套住房，最低首付款比例下限统一为不低于15%，在此基础上，各地因城施策自主确定最低首付比例下限。每笔的首付比例由商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定。

　　七、优化新发放个人住房条件。支持刚性和改善型住房需求，取消首套住房和二套住房商业性个人住房利率政策下限，由金融机构结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔的具体利率水平。选择商业性个人住房购房的，可自主选择固定利率或浮动利率作为定价方式，与金融机构协商约定重定价周期。支持各州（市）合理提高住房公积金额度上限，落实多子女家庭、引进高层次人才等支持政策。鼓励各地结合实际开展商转公、组合贷业务，更好支持居民购房需求。

　　八、积极促进“以旧换新”。各州（市）住房城乡建设部门以及房地产行业协会，要积极搭建平台，鼓励房地产开发企业、经纪机构积极促进一、二手房市场联动，银行等金融机构要积极支持推广二手房同行或跨行“转按揭”业务，活跃房地产市场交易。鼓励专业化长租房机构收购二手住房出租经营，鼓励银行机构向符合条件的企业发放住房租赁团体购房。支持满足居民多样化住房需求、降低购房成本，执行居民换购住房阶段性个人所得税退税政策。

　　九、支持房地产开发企业合理融资需求。充分发挥省、州（市）房地产融资协调机制作用，按照应进尽进、应贷尽贷、能贷快贷原则，确保将有融资需求的合规项目纳入 “白名单”，加大投放力度。形成推送—反馈—修复—纳入的工作闭环机制，加快问题项目修复并予以支持。推进房地产融资协调机制“白名单”明责增效行动，有效提高已授信项目融资落地率。建立“白名单”管理常态化机制，推动更多房地产项目进入“白名单”，进一步扩大“白名单”机制覆盖范围，满足房地产开发企业合理融资需求。

　　十、支持开展并购业务。在不新增地方政府隐性债务前提下，支持银行对地方国企提供并购，用于补充被抽调挪用的预售资金。额度不超过项目被抽调挪用的预售资金和资金，但可以超过收购交易价款的60%，期限最长可为7年。对昆明等重点城市纳入保交房攻坚战的项目，在项目剩余货值能够覆盖增量融资且新增资金实现“后进先出”的前提下，支持银行发放并购用于补足项目的资本金缺口，由地方国企作为借款人承担还款责任。

　　十一、优化专项债券用于土地储备政策。支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可用于新增土地储备项目。落实政策性银行、商业银行支持有条件的企业市场化收购房企土地有关政策，盘活存量土地，增强土地供应的调控能力。

　　十二、支持收购存量房用作保障性住房。完善保障性住房再支持政策及配套，支持各地消化存量房筹集保障性住房房源。在不新增政府隐性债务和防范化解地方债务风险的前提下，用好专项债券收购存量商品房用作各地保障性住房。支持各地按照“以需定购”原则确定储备项目，组织金融机构做好对接。对于金融机构发放符合要求的，人民银行向金融机构发放保障性住房再的比例从本金的60%提升到100%。

　　十三、完善商品房网签备案服务和管理。进一步优化商品房预（销）售方案管理，引导房地产开发企业合理确定商品房销售价格，鼓励房地产开发企业选取按套内面积或按套计价方式销售商品房，稳定市场定价机制。完善一、二手房网签合同备案管理，提高信息化服务水平，加强房地产市场动态监测，实现房源核验、挂牌发布、预约看房、预审、网上签约、备案赋码等房屋买卖网上一件事办理、全流程一体化服务。

　　十四、进一步培育和发展住房租赁市场。支持和鼓励房地产开发企业、经纪机构、住房租赁企业、个人等多主体参与住房租赁经营。创新经营理念和模式，支持用存量商办、公寓改建旅居、养老、康养服务设施，挖掘盘活闲置低效房产。开展住房租赁业务的房地产开发企业、经纪机构、住房租赁企业、个人等，可按规定享受相关财税、金融等政策。支持缴存人提取公积金支付房租和购买保障性住房，提取与金额累计不超过所购住房总价。加强对住房租赁市场的监管，建立健全住房租赁业务备案制度。推动全省住房租赁服务平台建设，建立住房租赁合同备案信息与税务、金融、住房公积金、市场监管、公安、教育、社保等部门信息互通共享机制。

　　十五、促进旅居与房地产业的互促共进。结合“旅居云南”工作，规划建设城镇旅居型房地产项目开发，通过文旅搭台支持房地产宣传营销，指导房地产业协会、房地产开发企业和经纪机构积极开展线上线下城市整体营销和品质楼盘展销，针对省内外购房群体组织团购等优惠活动。鼓励发展房地产生活性服务业，规范住房租赁市场管理，提升城镇生活旅居质量。

　　十六、建立健全房地产长效机制。完善“市场+保障”的住房供应体系，编制实施住房发展规划，建立规划实施评价监测机制。按照住房城乡建设部工作部署，稳步有序推进建立商品房现房销售制度。鼓励有条件州（市）选择部分区域和项目推行商品住宅现房销售试点，在“白名单”项目中择优引导推行商品住宅现房销售试点。探索建立与现房销售相适应的房地产融资新模式，满足现房销售试点项目合理融资需求，严防新增烂尾风险。

　　十七、落实城市政府房地产调控主体责任及部门责任。各地各有关部门要充分认识当前促进房地产市场止跌回稳健康稳定发展的重大意义，强化综合施策，确保房地产各项政策取向一致性，各项政策协同发力，做好宣传引导，营造良好的市场氛围。各州（市）政府要充分运用好城市房地产市场调控自主权，建立房地产多部门联合工作机制，明确职责分工，充分发挥牵头部门作用，用好城市房地产融资协调机制等联动机制，组织实施住房发展规划和年度计划，促进房地产业有序发展。各地要根据本通知尽快研究出台因城施策促进房地产持续健康发展的政策措施，鼓励有条件的城市自主制定实施阶段性购房等优惠政策，加大多子女家庭、新市民和人才购房补贴力度，扎实推动房地产市场止跌回稳工作见成效。

　　十八、积极营造有利于房地产市场平稳健康发展的环境。各地各有关部门要会同主流媒体，组织专家和业内人士，开展宏观经济和房地产政策解读，小切口宣传保交楼、保交房、稳民生工作成效，适时发布房产交易情况和价格信息，交流“白名单”融资工作经验，提振信心、稳定预期。各地要结合住房消费周期性特点，抓住金秋十月、双十一、元旦春节前后、民族地方节庆等有利时机，鼓励支持行业协会、房地产开发企业积极参与“百城千企”促销活动，及时组织房地产开发企业推出购房优惠、以旧换新等措施，激发和释放住房需求bat·365最新，形成积极的市场氛围支持房地产市场止跌回稳健康发展。