bat·365(中文)官方网站-登录入口

天下房地财bat·365最新产综述

　　2003年8月31日，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。国务院文件指出，“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，从而明确了房地产业在国民经济中的支柱地位，为中国未来房地产发展奠定了基调。文件在对过去10年中国房地产发展高度总结的基础上，在确立了房地产支柱产业的地位和其持续健康发展的大方向后，明确提出今后的目标是进一步推进中国房地产业的市场化。

　　2003年全国完成房地产投资10106.12亿元，首次突破万亿元大关，房地产投资的增长速度达到了29.7%，房地产投资额和房地产投资增长速度均为1999年以来最高值。从房地产投资占固定资产投资和GDP的比重来看，2003年房地产开发投资占固定资产投资的比重为23.7%，房地产开发投资占GDP的比重为8.7%，也都是近几年来的最高比重。

　　2003年土地购置面积36965.03万平方米，同比增长21.5%，与2002年增速40.3%比较回落了18.8个百分点。完成土地开发面积20853.75万平方米，同比增长20.2%，比2002年增速19.6%提高了0.6个百分点。2003年开发土地面积的增速与购置土地面积的增速基本一致，但购置土地面积和开发土地面积的差额在逐年增大，1999年开发土地面积为购置土地面积的77%，到2003年这一指标降至56%，说明市场上存在的大量待开发的土地。

　　2003年商品房销售状况良好bat·365最新，商品房空置面积增长速度为2.2%，远低于2001年和2002年商品房空置面积增长速度（2001年、2002年商品房空置面积增长速度分别为10.4%和10.9%）。其中，住宅空置面积增长了-2.1%，为近年来的首次负增长，办公楼空置面积增长了-6.6%，商业营业用房的空置面积增长了17.5%，虽然低于2002年的18.3%，但仍呈现高速增长趋势，说明商业营业用房的供大于求状况较为突出，值得引起注意。

　　2003年全国商品房平均价格同比增长3.8%，商品住宅平均价格同比增长3.9%，其中东、中部地区商品房平均价格同比增长5.4%、5.0%，明显高于全国平均水平，西部地区商品房平均价格略有增长，为0.9%。

　　2003年，全国房地产投资比上年同期增长29.7%，而海南、江西、宁夏、安徽、陕西、湖南等6个省的房地产开发投资增幅超过50%，北京、上海、重庆、浙江、广东、福建等6个省（直辖市）房地产开发投资占固定资产投资比重超过30%，其中北京60.5%，上海40.7%。

　　部分城市中低价位的住宅所占比例不到10%，而高价房占到40%以上，导致城市普通商品住房和经济适用住房供不应求，高档商品房空置积压严重。在一些城市的空置面积中，高价位、大户型占到60%以上。从商品房空置面积增长幅度看，2003年全国商品住房空置面积同比下降2.1%，而西部地区商品住房空置面积1402.46万平方米，同比增长6.8%。

　　2003年，全国商品房价格平均涨幅为3.8%，属于正常范围，但部分地区出现商品房价格上涨过快的现象。江西、山西、安徽3个省份商品房平均价格涨幅在15%以上，40个重点城市中，有3个城市的商品房平均价、5个城市的商品住宅平均价格涨幅超过20%。

　　商品房价格上涨过快的主要原因：一是需求拉动，供求总量阶段性失衡直接影响价格变动，即中低价位商品住房供应和成交量下降，使得商品房平均成交价格上扬；二是成本推动，主要来自建材涨价、土地取得成本增加、品质提升三个方面。一些城市土地成本已占到房价的50%以上，另外，钢材、水泥价格的快速增长也带动了房价上涨；三是炒作带动。

　　目前，全国物业管理企业总数已经超过2万家，从业人员230万人，物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，在经济发达的城市，这一比例已达50%以上，在北京、上海、深圳等城市，物业管理覆盖面超过95%。在今后相当长一段时期，伴随住宅建设和国民经济的持续快速发展，中国物业管理将继续保持快速发展的势头。

　　另一方面，物业管理方面问题依然突出：一是物业管理建管不分，专业化、市场化程度不高。所谓“建管不分”，是指开发商不是通过选聘专业的物业管理公司来实施物业管理，而是自行组建物业管理公司，或者名义上通过招标选聘物业管理公司，实际上则内定自己组建的公司或内定一家关系特殊的企业。二是前期物业管理薄弱，房地产开发与物业管理缺乏衔接。由于物业管理“建管不分”，物业公司对开发商难以约束，导致后期物业管理经常发生纠纷。三是物业管理收费标准缺少透明度，收费的价格形成机制不完善，存在大量不合理收费现象，部分业主不交费或拖欠物业管理费。四是部分业主委员会运作不规范。据南宁市物业管理处调查，在已成立业主委员会的96个小区的96个业主委员会中，只有三分之一在作为，有三分之一不作为，另外三分之一的业主委员会不仅不作为，还在起反作用。由于部分业主委员会的不作为甚至是反作为，业主委员会逐渐失信于业主，业主与业主委员会之间的矛盾也频频发生。

　　为了解决这些问题，2003年6月8日国务院颁布了《物业管理条例》，从而为规范物业管理活动提供了法律依据。《条例》在物业管理方面的主要突破是：一是明确了业主的权利，进一步强化业主的监督权和财产管理权。《条例》通过设立业主大会制度，建立起业主之间的沟通协商机制，有利于业主形成共同意志，在统一业主意见的基础上与物业管理企业共同实施物业管理活动。二是规范了前期物业管理活动。《条例》明确了开发商在前期物业管理中的责任和义务，通过前期招投标制度约束开发商不得随意指定物业管理公司，在一定程度上解决了开发商自建自管的问题，有利于实现房地产开发与物业管理相分离。三是强化了物业服务合同在物业管理活动中的重要作用。《条例》以合同形式规范了物业管理企业的服务行为，要求物业管理企业按照物业服务合同提供相应服务，业主按照合同约定交纳物业服务费用，明确了业主与物业管理企业之间的民事行为关系。四是在物业服务收费上，推行“按质论价”。《条例》明确要求收费必须合理、公开，提出费用与服务水平相适应，有利于解决物业管理企业服务不到位、收费不规范的问题。

　　作为《物业管理条例》的配套法规，建设部还颁发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》、《物业服务收费管理办法》和《物业管理企业资质管理办法》，从而形成一个比较完备的物业管理法律法规体系。

　　另外，为促进物业管理规范发展，提高物业管理服务水平，2003年建设部组织了对全国22个省、自治区、直辖市申报的155个全国物业管理示范项目的考评验收，其中北京市丰融园等140个物业管理项目达到了“全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）”标准，被评定为2003年度“全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）”，包括全国物业管理示范住宅小区84个、全国物业管理示范大厦56个和全国物业管理示范工业区5个。根据黑龙江省建设厅的复审意见，取消大庆市悦园大厦“全国物业管理示范大厦”称号。

　　按照2003年5月全国住房公积金工作会议提出的“健全决策体制、调整管理机构、强化监督工作、规范发展业务”的要求，全国建立住房公积金管理新体制工作取得阶段性成果。

　　一是“管委会决策”体制基本确立。截至2003年11月底，全国344个应设立管委会的设区城市（含地、州、盟以及新疆生产建设兵团，以下简称设区城市）中，已有327个城市成立了管委会，占总数的95%。其中，北京、天津、重庆、新疆生产建设兵团以及吉林、黑龙江、安徽、江苏等16个省（区）的所有设区城市均设立了管委会，并开始履行决策职能。

　　二是“管理机构”调整取得较大进展。各地按照“冻结、清理、审计、移交”程序，稳步进行住房公积金管理机构调整。全国原有2444个管理中心，这次计划调整为344个，设立分支机构169个，经办网点1781个。目前，已有324个设区城市机构调整方案已经实施；304个设区城市已按《条例》规定成立了新的管理中心；290个设区城市完成了资产清理和审计工作；129个设区城市完成了资产移交工作，新的管理中心开始履行统一管理职责。如原北京市、国管局、中直管理局、北京铁路局分别管理的住房公积金资产，安全完整地移交到新设立的北京住房公积金管理中心，编制和管理费用纳入管理中心统一管理。

　　三是资金清收力度进一步加大。2003年5月以来，全国共收回资金89亿元。全国有97个设区城市的项目已全部收回。浙江、以及新疆生产建设兵团的项目全部收回。未回收的中，1830笔共54.1亿元已签订还款协议，对332笔共9.3亿元提起了法律诉讼，对167笔共4.9亿元申请法院扣押了资产。

　　四是“监督体系”逐步健全。全国有20个省（区）在建设厅房地产处（房改办）加挂住房公积金监督管理处（办公室）牌子，新疆、江西、吉林、湖北4省（区）在建设厅新设立监管处，负责住房公积金行政监督的具体工作。全国住房公积金监管信息系统建设取得一定进展，监管手段进一步完善。重庆、天津、河北、河南、吉林、云南、新疆、湖北等省（区、市）以及新疆生产建设兵团监管信息系统，已经实现与全国监管信息系统的联通。

　　五是住房公积金业务稳步发展。截至2003年9月底，全国累计归集公积金5016亿元、归集余额3467亿元，分别比上年底增长21.4%和18.6%；职工因购建住房和退休等累计支取公积金1549亿元；累计发放个人住房委托2075亿元，个人住房委托余额1375亿元，占归集余额的40%，支持了276.4万户职工家庭购建住房。

　　建立房地产信用档案系统是整顿和规范房地产市场秩序、促进房地产业健康发展的重要措施。在2003年年初的全国住宅与房地产工作会议上，建设部提出了6月底要开通全国房地产企业及执（从）业人员信用档案系统（以下简称“房地产信用档案系统”）的目标。经过各级房地产行政主管部门、行业协会和企业的共同努力，至2003年7月1日，绝大部分省（自治区、直辖市）房地产信用档案系统已初步建成。按照各地报送的房地产信用档案系统建设实施计划，全国31个省（自治区、直辖市）将建立省级房地产信用档案系统34个，其中北京、天津、重庆各建2个。目前，已有30个省（自治区、直辖市）的32个房地产信用档案系统初步建成bat·365网址，并和中国住宅与房地产信息网联通。其中，重庆市建委、天津市房管局，海南、河北、福建、四川、广东、山西、陕西、山东、内蒙古、等省（区）建设厅开通较早；北京市建委，河南、湖北、湖南、宁夏、甘肃、江西、辽宁等省（区）建设厅上网企业比例较高。另外，一级房地产信用档案系统已于2002年9月26日开通，覆盖了绝大部分资质一级的房地产开发企业、所有资质一级的物业管理企业、房地产价格评估机构及注册房地产估价师，其数据更新也已经全面完成。

　　为了密切掌握房地产市场运行情况，加强对房地产市场的宏观调控，根据建设部等六部门《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》和2003年全国住宅与房地产工作会议部署，建设部牵头在全国主要城市建立房地产市场信息系统和预警预报体系。

　　根据房地产市场区域性强、差异较大的特点，房地产市场预警预报信息系统以城市为单位进行。该系统由数据采集、预警预报系统和市场监控三大块构成，主要包括房地产交易数据、土地开发用地数据、房地产金融数据、房地产价格数据等7种与房地产产业发展息息相关的数据。它将定时发布相关信息，引导房地产市场理性投资和消费，同时也为政府部门宏观调控提供依据。到2003年6月底，城市房地产市场预警预报信息系统已在上海、天津、重庆、长沙、深圳、杭州、郑州、西安、大连、厦门、哈尔滨、南京、南昌、成都等14个有代表性的城市进行试运行，该系统于2004年上半年在全国35个大中城市全面推开。

　　房地产市场信息系统和预警预报体系的初步建立，将有利于通过对房地产市场信息准确、全面、及时的收集和发布，为政府、企业、消费者提供有价值的各类信息数据，供市场调研、分析决策参考，引导房地产市场理性投资和消费，也有利于利用该信息平台采集房地产市场基础数据及相关数据实现动态监测和管理，对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，及时处理和解决发展中存在的问题，采取针对性措施进行调控。

　　据中国人民银行统计月报显示，2003年房地产开发余额6657.35亿元，比1998年增长2.2倍；个人住房余额11779.74亿元，增长26.64倍，占个人消费总额的75%。另据国家统计局对全国3328家房地产企业的跟踪调查，2003年房地产开发投资资金来源中银行占28.89%，比上年提高了9.7%个百分点，同比增长67.5%。如果加上开发企业流动资金、施工企业垫资中的银行部分、预收款中的个人住房部分，目前银行资金占房地产开发资金的比例在60%以上。房地产开发资金过多依赖于银行信贷资金，使房地产开发投资的市场风险和融资信用风险集中在商业银行。

　　2003年6月13日，为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。文件的出台，表明央行对于适度收紧房地产信贷政策的决心，但是央行也同时强调对中低价商品房开发给予信贷支持和配合，这表明央行的目的是为了规避、防范金融风险。其主要效应有二：一是有利于商业银行控制金融风险，促进商业银行业务创新。央行通过文件传递的信号，有利于商业银行加强对房地产风险的控制，促进房地产金融健康发展，同时也有利于促进商业银行开展房地产业务创新，将房地产投向的重点由开发商转向个人，即由房地产开发转向房地产消费。二是引发房地产企业融资渠道变革。文件的发布将加快房地产商融资渠道多元化的进程，今后除了房地产间接融资外，应逐步开辟房地产直接融资渠道，如股权融资、债券融资等。房地产信托、房地产投资基金等融资方式也应加以鼓励。在适当的时候，还可以开展住房抵押证券化的试点。

　　随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，中国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。2002年全国城市房屋拆迁总量超过了1.2亿平方米，接近当年房屋竣工面积的20%。2003年，各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，在2002年基础上继续呈快速增长趋势。据不完全统计，部分省份2003年1-6月的拆迁面积已超过2002年全年的拆迁总面积；除个别省外，其余各省2003年1-6月的拆迁面积均在全年拆迁面积的三分之二以上。与城市拆迁规模的急剧扩大相伴随的是2003年全国各地拆迁量的急剧上升，城市房屋拆迁成为房地产业令人关注的焦点。

　　一方面，城市房屋拆迁对促进城市建设，改善居民居住条件发挥了重要作用。通过拆迁还建，城市的基础设施得以配套，广大市民的居住条件和环境得到改善。房屋拆迁对实现城市规划目标、推进城市环境面貌更新、加快城市化进程起到了积极作用，给城市建设带来巨大的变化。2000-2003年，北京市拆迁总量为738.7万平方米，为24.9万户居民改善了住房条件；上海市10年来累计拆除危旧房3800万平方米，近百万户、250万居民通过旧城改造大大改善了居住条件。另一方面，在城市房屋拆迁取得巨大成就的同时也应该看到尚存在不少问题，主要表现在以下三个方面：

　　政府行为不规范一是一些地区不顾当地财力，盲目扩大拆迁规模，补偿资金不足，就降低补偿标准，引发了大量拆迁纠纷。拆迁量过大，大大超过了当年新建商品房竣工面积，从而引发了商品房、二手房价格不正常上涨。二是拆迁主管部门不依法行政，滥用行政裁决和强制执行手段。有的地方的拆迁主管部门对拆迁单位停电、停水。有的地方不按程序盲目强迁、粗暴强迁，有的开发企业自行组织强制拆迁。三是一些地方政府及拆迁主管部门或以政府设立的拆迁指挥部充当拆迁人。政府既当裁判员又当运动员，利用手中的权力强行与被拆迁人签订不平等协议。四是城市规划不严肃。有的城市一届政府一个规划，一任领导一个规划，规划一旦调整就会有不少房屋面临拆迁。

　　政策不完善一是由于历史原因造成的手续不全、无权属证书的房屋，在拆迁时不能合理补偿，引发大量的纠纷和。二是对住宅改为营业性用房多年未办理变更手续的房屋，拆迁时按住宅用房补偿，引发大量的纠纷和。三是城乡结合部集体土地上房屋拆迁依据法律不同，导致补偿标准差异大，由此引发的纠纷日益突出。另外，部分地区还存在集体土地转为国有土地多年后，房屋拆迁仍执行集体土地拆迁补偿标准的现象。

　　拆迁评估行为不规范一是政府制定补偿标准，干预拆迁评估。有的城市政府为了降低补偿标准，直接干预评估价格。二是估价方法问题。一般来说，房屋拆迁估价应尽量使用市场比较法。考虑到部分城市拆迁量较大，为了加快评估进度，减少评估工作量，有些省份在地方条例中规定了“基准价格+修正”的估价方法。但在实践中，某些地方城市政府并未根据城市房价变化及时调整基准价格，造成评估价格与市场价格相差甚远。三是拆迁评估混乱无序。有的地方不具备拆迁评估资格的机构也在做评估，有的评估机构为了承揽评估业务，违规出具虚假评估报告，有的城市拆迁评估搞独家经营，被拆迁人对评估结果有异议时，缺乏有效的调查处理机制。

　　针对这些问题，今后应从规范政府行为、完善拆迁补偿政策、实施拆迁评估市场化等方面加以解决。