bat·365(中文)官方网站-登录入口

bat·365全站房地产龙头股一览表;房地产龙头股一览表2023

　　＊本文摘自正合奇胜所著《价值投资经典战例之中国恒大（复盘五年十倍股操盘过程，揭示房地产龙头股价值被严重低估的秘密）》，2019年11月出版。

　　正合奇胜何许人?或许长期搏击股海的人可能知道。反正我是真不知道，从被套到割肉清仓已经四五年了，在小打小闹有十多年，赔的多赚的少。总之得出一个教训：普通人与工薪阶层还是对敬而远之的好。

　　2013年2月27日，我连发了两条新浪微博：【恒大地产——地产界的华为】作为纯民营企业， 由一介草根许家印先生于1997年创立，从无到有的原始 积累，至今已发展成与万科、保利、中海等齐名的一线 地产商，绝对是行业奇葩。奇迹必然伴随高风险和外界 质疑。去风险、去质疑的过程就是恒大价值回归的过 程。

　　【恒大地产——2002年的华为】世纪之交，高速发 展的华为也饱受外界质疑，随后又迎来IT泡沫破裂后的 行业低谷。随后的华为增速放缓、经营日趋稳健、逐个 超越对手问鼎全球。时间的检验将外界的质疑逐步变成 认可和赞美。如今，经历了破产危机、被做空、行业调 控的恒大地产正如2002年的华为，前进中去质疑。

　　当时，我研究恒大地产满打满算还不到两个月，为 什么会把恒大和华为放在一起比较呢？一个是大家眼里 暴发户云集的房地产行业的“问题龙头”，一个是万众仰 慕的高科技行业领军企业，两者有可比性吗？我认为 有，在企业家、企业文化、企业发展历程上，我认为两 者有很多神似之处。

　　任正非和许家印有许多共同点：大器晚成、志向远 大、工作狂人、重视物质激励、奖罚分明、严惩， 在企业内部拥有绝对权威的同时对外又非常低调。

　　任正非43岁创业，许家印38岁创业，两人都有大学 学历和丰富的社会阅历，都在生活窘迫中创业。任 正非曾说过，他下海纯属无奈。从部队转业到深圳南油 集团后，任正非的家庭和事业上都出了状况。他的夫人 转业后进入南油集团领导层，而他所在的南油下属企业 连续亏损，再加上父母、弟妹和他们同住产生的生活压 力，最终导致家庭解体。在解决生活压力和闯出一番新 天地的双重动力之下，1988年任正非创办了华为bat·365官网，而启 动资金只有区区的2万元，业务是销售通信设备。而许 家印也因为在国企干了10年得不到提拔而下海到深圳打 工，又因3000元钱的工资养家都难而冒险辞职，七八个 人，白手起家创办恒大。他说，假如前老板给我的年薪 是20万元或者10万元，我可能就不会去想自己创业的事 情了。

　　杰出企业家往往拥有远大的志向，不会小富即安。 不干则已，干就要做到最好，力争第一，而且在完成一 个目标后立即开始挑战新的目标，永无止境，不断打开 企业的发展空间。1994年，创业六七年的任正非就敢于 在员工内部讲线年后，全球通信行业三分 天下，华为占其一。”10年后其实没做到，不过到2013 年时，就已经基本做到了。2004年，创业七八年的许家 印就提出要在行业内做到规模一流、团队一流、品牌一 流；2006年，又在集团年度工作会议上喊出“3年再造20 个恒大”的口号并且线年实现了。就在我刚开 始研究恒大的2013年初，许家印又在恒大集团系统年度 工作会议上发表了题为《大发展、大战略、大智慧、大 胜利》的讲线年恒大要实现第二次大跨 越，用8年的时间再造6个恒大，要实现在全球房地产行 业内“规模最大、队伍最优、管理最好、文化最深、品 牌最响”的“五个之最”蓝图。据说，许家印曾在一次酒后 问下属：“我怎样才能流芳百世？”当我听说一个四五十 岁的人有这样的想法时，我一方面会佩服他的豪情万 丈，另一方面也会觉得这样的人做事有底线，不会因不 择手段而遗臭万年。

　　光有远大志向，不付出超越常人的努力是不行的。 任正非就是个非常忘我的工作狂。在他的价值观里，事 业远远重于家庭，他甚至会为了华为的工作，劝说下属 离婚。在他一手建立的狼性企业文化中，长期提倡艰苦 奋斗、无私奉献。在华为的很多部门，加班是常态，正 点下班的人会觉得不好意思。所有员工手机24小时不得 关机，哪怕是深夜或者在度假中。我在华为工作的11年 中，除了每年春节，长达一周的有薪假只请过3次，一 次是婚假、一次是太太住院需要陪伴、一次是离职前 夕，其余都是短暂的事假。在华为的最后两三年中，周 末接入欧洲的电话会议、凌晨接到来自拉丁美洲的求助 电线岁从华为离职的，离职后经常对 朋友说：“华为适合家境普通的35岁以下的男员工和30 岁以下的女员工，艰苦奋斗十几年，就可以攒下第一桶 金，之后就应该在事业与家庭之间做出平衡了。”虽然 离职后能够尽情陪伴家人享受天伦之乐，但我仍然十分 怀念那11年燃烧的岁月，并且向还在奋斗着的华为 人致敬，他们才是中国崛起的脊梁。许家印，也是个以 身作则、不折不扣的工作狂，在舞钢时就是，到中达也 是，创办恒大后更是，即便事业已经取得很大成功后还 是。就在2013年春节后的那次调研中，恒大地产投资者 关系部的陈奋告诉我：老板刚在集团工作会议上提 出“90/80/70”的要求，具体就是要求以他为首的高层领导一周工作90个小时，中层领导一周工作80个小时，一 般员工一周工作70个小时。听到这点时我心中暗喜，这 就是我想投资的企业。

　　要想马儿跑，就得让马儿吃饱草。精神的力量是强 大的，但两位企业家也都深知物质激励才是硬道理。华 为早期的员工以“60后”“70后”为主，那时候没有什么富 二代，大家经济条件都一般，都希望努力工作多赚钱， 改善家族的命运，并不计较多加班。任正非深谙人性， 又非常无私，很早就把公司的股份收益权分给全体员 工，并不断稀释。这些虚拟员工股早期的年化回报率高 达70%，后期也有复合30%以上。因为有股份，一名毕 业生在华为工作两年后，名义收入就开始超过在其他公 司打工的同学了，而且差距会逐年拉大。只是，由于公 司股票回报率超高，华为员工工作前几年，实际拿到手 的现金并不多，而是又滚动买成公司股票了。许家印就 是因为贡献和待遇不匹配才辞职创业，自然懂得己所不 欲勿施于人。许家印始终注意员工的薪酬福利待遇，确 保在行业内的竞争力。虽然因为需要上市融资的缘故， 恒大的股份制度不可能像华为那样普惠，但对管理层和 骨干员工的激励还是相当到位的。当时我注意到，上市 前后恒大曾两次向150多名中高层管理人员授予9亿多股 股票期权，其中公司二把手夏海钧博士被授予1亿股。 除去股票期权，夏海钧博士2012年的年薪就高达1900万 元，后来连续多年成为中国的“打工皇帝”。

　　薪酬待遇高，并不等于“大锅饭”。在发展机会、奖 金和股票的分配上，任正非坚决向奋斗者倾斜、向市场 和研发一线倾斜、向艰苦地区倾斜，以奋斗者为本，不 让雷锋吃亏。与此同时，华为每隔两三年就要搞一轮末 位淘汰，将不认同企业文化或者业绩不达标的员工淘汰 出去。末位淘汰经常发生在行业环境比较好的时候，便 于被淘汰的员工尽快找到新工作。而许家印则经常实施 同一岗位的业绩大排名，非常强调重奖重罚。例如，在 每个月的销售例会上，都会对所有地区分公司一把手及 主要分管领导的关键绩效指标进行横向排名，前6名的 重奖，后6名的当众做检讨。在恒大，领导干部被降职 降薪是家常便饭，而30岁左右的年轻人也有可能被提拔 成公司副总裁。正是因为恒大这种重奖重罚的机制被移 植到广州恒大足球俱乐部，才使我早在2011年就“一望 便觉恒大是好公司”。

　　敢踩红线者，“杀无赦”。企业高层管理人员的亲属 开办公司，与企业发生关联交易，进行利益输送，是国 内商场中相当普遍的现象，一些企业老板会选择睁一只眼、闭一只眼，甚至参与其中。不过，在华为和恒大， 类似关联交易是被严令禁止的。我还在华为时，每年所 有中高层甚至基层管理人员都会当着部门所有员工的 面，右手握拳，庄严宣誓，绝不与公司发生任何形式的 关联交易，并自觉自愿接受监督。华为的审计部非常强 势，其中一项职能就是稽查内部，必要时向公安机 关报案，曾将多名越过红线的员工送进监狱。无独有 偶，数名前恒大员工也在监狱服刑，许家印对行为 也是绝不姑息。恒大内部历史最悠久的部门是监察部， 从恒大创办伊始就成立了。该部门专门接受来自供应商 和员工的举报，查办案件，一经查实，处罚包括罚 款、降职降薪、开除以及送交司法机关。恒大现任投资 者关系部经理肖驰就出自此部门，他后来曾给我讲过反 腐的故事。世联行董事长陈劲松先生曾在一次投资者交 流中提到：“恒大的中层干部，没有吃拿卡要的现 象。”恒大的采购人员甚至不得接受供应商的宴请。

　　任正非和许家印，在各自的企业中都一言九鼎、绝 对权威，大部分员工都是他们的忠实粉丝。任正非喜欢 在企业内部发表极具哲学色彩的演讲，却极少接受媒体 采访，也从不参加走穴活动。许家印也是，在恒大品牌 宣传上保持高调，在个人品牌宣传上非常低调，只召开 新闻发布会，从不单独接受媒体专访，只在全国政协会 议上发言，从不在房地产行业论坛上演说。

　　当然，任正非和许家印在具有上述共性的同时，也 肯定有诸多不同。比如，任正非穿着朴素，许家印比较 讲排场；任正非强调研发投入，许家印擅长营销造势； 任正非专注做好企业自身，许家印高调投身社会公益事 业。

　　除了两位企业家有很多共性之外，2013年之前的恒 大，在发展路径上与2004年之前的华为也有诸多相似之 处：都进入了新兴的、高速增长的大行业，都依靠“农 村包围城市”战略做大规模并脱颖而出，也都为高速增 长背负了高负债、使用了高杠杆。

　　通信和房地产，虽然风马牛不相及，但在两位企业 家创业的年代，都是方兴未艾、前景广阔、潜力巨大的 行业。20世纪80年代初，改革开放后的中国，正式向国 外企业开放了电信设备市场，日本的NEC和富士通、美 国的朗讯、瑞典的爱立信、德国的西门子、比利时的 BTM和法国的阿尔卡特等电信设备制造商纷纷抢滩中国，形成“七国八制”的寡头垄断格局。1987年，任正非 创办华为时，本土企业巨龙、大唐、中兴起步不久，尚 无力与外企抗衡。坚持走“农村包围城市”路线的华为， 先放弃大城市，直接到内地欠发达的地级市、县级市耕 耘积累，并逐步从“巨大中华”的“跟随小弟”变成了“带头 大哥”。在20世纪末走出国门时，华为还是避开欧美发 达国家，率先攻占亚非拉和独联体等发展中国家市场。 趁着21世纪初IT泡沫破裂，国外电信巨头纷纷甚至 倒下的机会，华为实现了弯道超车，到2004年时已经在 规模上进入了世界通信设备行业的前列。

　　1987年深圳进行的首次土地公开拍卖，被认为是中 国商品房市场的起点。1988年至1997年是中国房地产第 一个疯狂飞跃的10年。在1996年许家印注册恒大实业， 1997年正式开始运营时，全国已有以万科、万达、华 远、万通为代表的2万家房地产企业。后起的恒大从广 州白手起家，滚动发展几年后，与合生创展、富力、碧 桂园、雅居乐一起被称为“华南五虎”，排名最后。2006 年，恒大在同行中另辟蹊径，不进北上深，而是率先下 沉内地省会城市，到2009年已在销售规模上跃居“华南 五虎”之首。2010年上市后，恒大还是选择不进北上 深，继续下沉三四线城市，坚定地走起“农村包围城 市”的道路。到2012年，恒大地产已经在规模上与先行 者万科、万达及实力雄厚的央企保利、中海、绿地等并 列行业第一集团。

　　如果说恒大等地产商的超高速发展主要靠高负债、 高杠杆，富贵险中求，那么华为早期的爆发式增长又何 尝不是依赖高负债、高杠杆？1999年我刚进入华为那 年，据说华为报表的资产负债率就高达百分之六七十， 这在制造业中也属于相当高的水平。而且，那百分之三 十多的所有者权益，其实都是有赎回义务的员工股。因 为，按照当时华为员工的持股制度，员工如果辞职是不 可以保留股票的，公司将会按公布的每股净资产向员工 回购股份。当时有媒体假设，一旦行业不景气，华为业 绩下降，股票收益不达预期，就有可能发生大规模离职 潮和员工股挤兑，公司可能一下子就面临流动性危机。 起码在创业前15~20年，任正非在依靠独特的员工持股 制度给员工打鸡血的同时，理论上也时刻面临挤兑破产 的风险，这使得任正非始终保持强烈的危机感。要说企 业家创业，谁能不冒险？

　　我把好公司分成优秀、杰出、伟大三档，都需要满 足长期净资产回报率大于20%这一基本门槛。优秀企 业，需要在一个小行业里长期排名第一，或者在一个大 行业里位列第一集团，比如空调行业的格力电器，客车 行业的宇通客车，白酒行业的贵州茅台，调味品行业的 海天味业，厨电行业的老板电器，监控行业的海康威 视，保险行业的中国平安，房地产行业的万科、碧桂 园、融创中国，等等，就不一一列举了。好公司的最高 境界是伟大企业，伟大企业需要通过原创发明来改变人 类的生活，比如苹果公司、微软公司等美国科技巨头。 中国目前还没有一家企业能称之为伟大公司，最接近的 应该就是华为了。腾讯、阿里巴巴虽然也已经取得巨大 成功，但主要还是在学习模仿的基础上优化改良。

　　在优秀企业和伟大公司之间，我设了杰出企业一 档，标准介于两者之间。华为入选毫无争议，腾讯、阿 里巴巴因为极大地影响了中国人的生活，我认为也可以 入选。除此之外，我还将恒大集团和万达集团选为杰出 企业。2016年初，我曾在雪球发帖列举了我心目中最杰 出的5位中国企业家，将他们比作金庸小说《射雕英雄 传》中的“五绝”：东邪、西毒、南帝、北丐、中神通。 在中国当代商界，任正非和华为就是神一般的存在，一 枝独秀，无与伦比。任正非，当仁不让就是“中神 通”，“武功”高出其他4位一筹。另外4位分别是马云、王 健林、马化腾和许家印，各怀绝技，不相上下，就没必 要对号入座了。

　　为什么王健林和万达能入选？因为当时万达不但在 商业广场（万达广场）领域是绝对的行业第一，在文化 旅游领域（万达文化旅游城）也后来居上，万达院线的 屏幕规模也已经在国内遥遥领先。更早些年，万达还曾 经在足球领域风生水起，四夺中国甲级联赛冠军。在多 个行业做到第一，是入选杰出企业的标准之一。

　　为什么许家印和恒大能入选？如果只在房地产主业 名列前茅，恒大只能算优秀企业，但下面几点原因使我 对其看高一线：一是因为恒大在足球领域的空前成功bat·365全站， 初步证明了自己的跨界能力，虽然这不是用来盈利的行 业；二是当时恒大已经开始大手笔精准扶贫，表现出超 过其他企业一筹的社会责任感；三是当时恒大集团的多 元化产业布局非常超前，已经涉足文化旅游（海花 岛）、健康医疗、银行、保险、互联网金融等领域，有 望渗透到中国人日常生活的各个领域。

　　由于任正非淡泊名利，把股票都分给了员工，无心 参加中国首富之争，前些年的中国首富主要在马云、王健林、马化腾之间轮转。而早在2014年，我就将恒大与 腾讯、阿里巴巴、万达相提并论，并预言许家印也将参 与首富争夺。

　　说起华为的独一无二，作为华为前员工，我再多说 两句个人的理解。华为的成功得益于30年来不上市、专 注研发、“不盈利”。任正非这样解释华为为什么不上 市：一是不想被短视的资本市场干扰到企业的长期战 略；二是不想让员工一夜暴富后无心工作。另外，华为 早在规模很小的时候，就坚持把销售额的10%以上投入 研发中，几十年坚持投入，形成雄厚的技术积累，这也 是华为强大的“护城河”之一。至于“不盈利”，则是我独 到的见解。事实上，华为把九成以上税后净利润都拿出 来分给数万名员工，多年以来，华为员工早就习惯于把 华为股票的分红视为工作收入的一部分，而非投资收 益。当外部人员考虑华为的工作机会时，或者华为员工 考虑外部的工作机会时，都会把股票分红作为重要考虑 因素。从这个意义上说，华为基本上“不盈利”，净利润只不过是人力成本的一部分，挪到了所得税后而已。最 近几年，任正非有意加大了税前奖金的比例，减少税后 净利润的比例，目的是将更多的钱分给正在奋斗的骨干 员工，而非持有大量股份的退休或即将退休的老员工。 从结果来看，不上市、专注研发、“不盈利”，成就了华为的伟大。