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成都地产整售风起 江bat·365全站宇地产疑退出成都

　　今年以来，随着信贷紧缩，不仅土地市场遇冷，近期，成都市场不时传出开发商整售项目或寻求资本入股支持的消息，这其中除了本地房企、外地龙头房企、甚至不乏上市公司与港资企业。

　　“以前市场上的整售项目每月大概是三四宗，而最近几个月这方面讯息明显增多。”世邦魏理仕成都咨询部副董事彭芳琪告诉记者，“而有意思的是，卖方和有意向的买方也都在观望，彼此试探行情。”

　　据本报独家消息，广西龙头房企江宇集团有意将成都项目江宇天府城整体打包出让。“由于这是该企业在成都的唯一在售项目，按目前情况来看，该企业或将退出成都市场。”一位知情人透露，“目前谈判正在关键时期”。

　　与暗流涌动的出售计划形成对比的是，该项目不久前仍做了声势浩大的新战略宣传活动。而在不久前，江宇天府城首次发布了“138战略”，按照其宣传介绍，紧跟的互联网思维潮流的智慧商业综合体以及定制化服务概念使整个项目呈现出欣欣向荣的局面。

　　“这不过是为了把项目卖个好价钱而进行的包装而已。”业内人士分析。据记者了解，天府城70万方的商业配套，大部分是公寓和LOFT，而实际能提供商业服务配套支撑的购物中心和商业街的体量并不多。

　　由于目前项目尚只开发到一期，后期住宅与商业还尚未呈现。而如若江宇天府城成功出让，如何兑现住宅销售时对业主“未来三年内将有超过百万方商业综合体呈现”的诺言，目前尚未可知。 “毕竟项目出让给别人了他说了也不算。” 毗邻该项目的某开发企业负责人向本报记者表示。此前“5公里内仅此一座超大型综合体”也一直是天府城项目卖点，不少已知消息的业主直呼上当。

　　据记者了解，江宇天府城曾深陷江宇集团与合作方本土企业成都中奥华实业有限公司的股权纠纷，导致项目停工两年。因此纠纷曾被成都市武侯区公安分局上网追逃的董事长刘显桂对这个官司缠身的项目又有何新打算，目前尚未可知。“就这种特殊情况，找个机会脱手是最好的办法了。”上述人士分析。

　　而另据记者了解，该项目住宅板块不久前已融资约3亿元——看来“缺钱”或已成为事实。就整体出让的更多细节，本报记者曾希望采访江宇集团成都公司总经理沈铭栋，而对方直至发稿未给予回复。

　　在市场整体表现平淡，信贷资金普遍收紧的情况下，开发商预整售开发项目或寻求资本入股以回收资金的消息不绝于耳，其中不乏外地龙头房企、上市房企或港资企业，江宇天府城并非个案。

　　早在今年一月份，香港瑞安建业对外公布，拟向融曦香港投资管理有限公司出售其在成都雅泉项目公司43.53%的权益。项目出售资金6.65亿将作集团运营资金使用，筹集资金将主要用于成都瑞安﹒城中汇项目。另据6月27日最新消息，该项合作已经流产，瑞安建业又快速找到“新买家”——辉顺有限公司，向其出售雅泉有限公司19%股份及授出卖出选择权，新买方将会以定期融资的方式，向雅泉有限公司提供本金总额达4，876万美元的股东。将按年利率13%计息。

　　“房企这种项目出售或股权出让行为，成都仅在今年比较活跃” 锐理数据品牌营销总监郭洁表示“成都土地市场开放较早，大型品牌房企入驻较早，市场竞争激烈。一旦出现销售不力，这些资金实力不强，资金周转出现问题的中小企业极易陷入资金断裂的危机。”

　　不难发现，传出项目出售或股权出让的房企，大多在成都仅有一两个项目，且项目开发进度缓慢，开发周期长，销售业绩不佳，致使资金回笼缓慢。瑞安建业早在2008年便拍下金牛区86亩土地用于城中汇项目的开发。该项目预计提供2007套房源，而直到2013年年底，瑞安才拿到首张300套房源的预售证。根据透明网上的信息显示，半年已销售量仅为46套。而近日记者致电瑞安建业成都公司，其内部人员本报记者透露，项目何时恢复销售尚无定论，并且不排除继续出让股权的可能。

　　在过去几年，开发商取得银行信贷日益困难，信托的严管力度也日渐加大，这使得企业越来越依赖预售回款。 正合地产研究部表示“在市场不容乐观，预收款回收变得缓慢的现行状况下，为了拓展融资渠道，一些开发商开始出卖股权，或与合作商合作，整体出售项目等。这一行为更趋于市场化。”

　　世邦魏理仕在6月13日发布的《中国影子银行及其对地产市场的影响》一文中预警，由于不少房企通过预售来作为主要的集资兑付手段，在目前楼市成交急速下行的背景下bat·365官网，中国地产界可能出现更多的违约个案，但风险仅限于中小开发商。

　　而另据最新数据显示，2014年5月国内房地产集合信托规模86.83亿元，环比缩减超6成，在国家抓紧规范影子银行这一大背景下，房地产信托等非银地产金融机构在进行投资时显得更加谨慎。

　　在成交下行、预售回款从紧、信托规模缩减的背景下，中小企业融资环境日益艰难，而大型品牌开发商或因市场认可度较高，预售回款要相对较好。更重要的是，大型企业的融资渠道要更成熟。“大型开发商在与海外融资是不可忽视的一块，这令中小企业望尘莫及。”民生银行成都房产事业部陈姓工作人员告诉记者。

　　根据民生银行地产金融事业部研究报告显示，仅2013年上半年，十大标杆房企海外融资额度已经达到了432.9亿元，其中金额超过40亿元人民币的就有5笔。融资总额每年仍以超过100%的规模不断递增。

　　而目前在四川，能够在有所作为本土企业仅蓝光地产一家。今年6月5日，蓝光集团借壳迪康药业，正式打开了蓝光的上市融资大门。

　　而另一些本土开发商则通过参股银行突围bat·365全站。据了解，四川明宇集团旗下建立了金融投资部，专门针对银行业金融机构进行股权投资。目前明宇已是南充市商业银行、四川仪陇惠民村镇银行和南充市高坪区农村信用合作联社三家银行的大股东之一。类似企业还有四川泰合置业集团，因前段时间收购成都万达索菲特大酒店而为更多人所知，其目前已参股南充商业银行与广安恒丰村镇银行，并正在筹建广安农村商业银行。而据记者了解，参股银行对于上述房地产企业而言，业务意义大于战略意义。

　　而目前成都市场不时出现的企业项目和股权的出售现象，彭芳琪认为：“无论是房企还是接盘者都还处在一种犹豫和挣扎中。房企努力包装产品，力图在市场上卖个好价，而买方又极其谨慎，不至于被不良项目所套牢。”

　　那么，对于中小房企，如何才能坚持到黎明的到来？“一个成熟的市场，大小开发商都能找到自己的位置，打开思路，选定细分市场，进行适当的财务投资，就会有中小企业的空间。”四川泰合集团董事冉卫东在接受本报记者采访时表示。

　　与比较大的开发商合作也是一个重要途径。万科集团成都公司总经理张晋元此前在接受本报记者采访时表示，将接受更多元的拿地方式，其中就包括与拥有较高质量地块的中小企业合作开发。“在国内，企业的并购主要是通过土地市场展开的，手上有合适土地项目或将成为关键的砝码”。彭芳琪则表示。