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2024年1-9月份房地产bat·365官网投资及贩卖数据阐发

　　2024年1-9月份房地产行业总体上仍处于缩量下行趋势，商品房销售总体上处于“以价换量”的销售阶段，9月单月商品房销售面积环比增加50.4%，商品房销售金额环比增长43.23%bat·365官网，商品房销售面积缩量有较为明显的放缓趋势，商品房销售价格尤其是住宅价格同比、环比有较大跌幅。房地产投资跌幅有所放缓，待售面积绝对值逐步减少，同比数据虽有增长但受后续补货不足影响，待售面积在本轮去化后，有望保持一个相对健康的数据，根据1-9月份去化速度预测，商品房去化周期都在向较好的方向发展。总体上看，我们倾向于房地产市场正在向低位稳定的健康的方向发展，而非“筑底”后攀升的趋势发展。

　　1-9月房地产投资累计同比下跌10.1%，预计2024年房地产投资金额同比仍将持续下探，房企投资信心尚未恢复，随市场进一步下行，房地产投资企稳尚需时日。

　　1-9月施工面积同比减少12.2%，新开工面积累计同比减少22.2%，竣工面积累计同比减少24.4%。

　　商品房开发面积持续减少，有利于房地产市场早日进入新的平衡起点。短期内，对房地产上下业，如建筑、建材等规划设计、策划、咨询等类型公司产生较大不利影响。

　　1-9月商品房销售面积同比减少17.1%，商品房销售金额同比减少22.7%；9月商品房销售面积环比增加50.4%，商品房销售金额环比增长43.23%。待售面积同比增长13.4%，环比减少0.82%。

　　房企到位资金总量随投资和销售规模缩减，必然表现出总量继续下行的趋势。金融工具和政策主要作用主要体现在维持房企现金流稳定，确保项目顺利交付上，对房地产投资及销售规模的刺激作用正在减弱。

　　分物业类别看，住宅同比跌幅收窄，商业、办公同比跌幅持续扩大。其中，住宅开发投资5.97万亿元，同比减少10.5%，与上月同比持平。办公开发投资3178亿元，同比减少6.5%，比上月跌幅扩大0.1%；商业开发投资5389亿元，同比跌13.4%，比上月跌幅扩大0.2%。

　　分物业类别看，住宅投资同比收窄，商业、办公投资同比跌幅扩大。其中，住宅投资7074亿元，同比跌9.93%，跌幅比上月扩大2.11%；办公投资371亿元，同比跌7.48%，比上月跌幅收窄2.03%；商业投资658亿元，同比跌15.53%，比上月跌幅扩大1.08%。

　　房地产投资规模持续降低，主要由市场需求不足、预期不振、房企拿地意愿减少、施工放缓、投资强度下滑等多种因素所导致。房地产投资总规模持续减少，将带来就业面和经济总量持续下行的负面影响。

　　趋势：预计2024年度房地产投资仍将持续下滑，跌幅将进一步扩大，下行速度受基数降低影响将逐步放缓，有望在整体缩量后实现低位企稳。

　　影响：房企投资信心将进一步受到冲击，土地市场将进一步受到冲击。购房人观望情绪仍加重，政策端仍将持续发力bat·365登陆。

　　建议：政策方面，稳就业，增收入，降税赋，减支出，释放流动性期待更加积极的政策导向。房企投资应量力而行，个人购房应谨慎。

　　房地产投资规模，主要受施工面积和投资强度两个方面影响，我们将进一步通过施工面积与投资强度的关系，分析两者对投资规模降低产生的影响。

　　分物业类别看，住宅、办公累计施工面积同比略有收窄，商业累计施工面积与上月持平。其中，住宅累计施工面积50.1亿㎡，同比减少12.7%，比上月扩大0.1%；办公累计施工面积2.93亿㎡，同比减少9.1%，跌幅比上月扩大0.1%；商业施工面积6.19亿㎡，同比减少12.6%，与上月跌幅扩大0.5%。

　　分物业类别看，住宅新增施工面积4999万㎡，同比减少22.59%，比上月跌幅扩大17.43%；办公施工面积233万㎡，同比减少21.81%；商业施工面积减少174万㎡，同比减少69.31%。

　　趋势：受房地产投资低迷，土地成交缩量影响，施工面积总体上将长期处于下跌趋势中，下跌幅度将随基数减少而逐渐收窄。

　　影响：施工面积总量减少，终将使房地产市场回归到某一平衡状态，短期内对建筑施工企业产生不利影响。

　　分物业类别看，住宅、商业累计新开工面积同比跌幅全面收窄，办公累计新开工面积同比略有扩大。其中，住宅累计新开工面积4.07亿㎡，同比减少22.4%，比上月收窄0.6%；办公累计新开工面积1454万㎡，同比减少25%，比上月跌幅扩大2%；商业新开工面积3716万㎡，同比减少24.3%，比上月同比收窄0.1%。

　　分物业类别来看，住宅新开工面积4836万㎡，同比减少17.7%，比上月同比跌幅扩大0.71%；办公新开工面积175万㎡，同比减少36.59%；商业营业用房428万㎡，同比减少22.46%。

　　趋势：新开工面积趋势总体上同施工面积，不过与施工面积相比，新开工面积仅表示项目第一次开工时的数据，而施工面积还包括项目停工后二次复工的面积。

　　影响：对房地产上业如规划设计、策划类公司产生较大影响，设计行业仍面临较大规模的压降风险。

　　分物业类别看，竣工累计面积同比均有所扩大。其中，住宅累计竣工2.68亿㎡，同比减少23.9%，比上月同比跌幅扩大0.7%；办公累计竣工945万㎡，同比减少35.3%，比上月同比跌幅扩大1.6%；商业累计竣工2618万㎡，同比减少24.5%，比上月同比跌幅扩大0.1%。

　　分物业类别来看，住宅竣工面积跌幅收窄，办公、商业竣工面积跌幅扩大。其中，住宅竣工2478万㎡，同比减少30.08%，比上月同比跌幅收窄3.18%；办公竣工91万㎡，同比减少47.09%，比上月同比跌幅收窄8.91%；商业竣工210万㎡，同比减少25.53%，比上月同比跌幅收窄31.95%。

　　趋势：受土地出让大幅度减少影响，新开、施工、竣工面积不可避免的同比出现大幅度下跌。房地产行业在2023年历经强制性“保交付”工作以来，各地总体上以高强度竣工确保了高水平交付工作的开展。但随着房地产市场投资逐步下滑，土地出让减少及新开工面积减少，竣工面积必然表现出同比减少的趋势。2024年房地产竣工面积总体上将持续呈现同比降低形势。

　　分物业类别来看，住宅、商业销售面积同比跌幅略有收窄，办公销售面积跌幅同比扩大。其中，住宅销售5.79亿㎡，同比减少19.2%，比上月跌幅收窄1.2%。办公销售1757万㎡，同比减少9.8%，比上月同比扩大0.6%；商业销售4286万㎡，同比减少4.8%，比上月同比跌幅收窄1.4%。

　　分物业类别看，所有物业类别跌幅均有所收窄。其中，住宅销售7976万㎡，同比减少10.97%，比上月同比降幅收窄1.59%；办公销售267万㎡，同比减少13.03%，比上月同比降幅收窄9.72%；商业销售685万㎡，同比增长3.16%，单月月同比数据由跌转涨。

　　趋势：商品房住宅受需求及购买力影响，叠加保障性住房批量上市，对销售面积将持续产生负面影响，预计销售面积还将继续萎缩。受2023年下半年基数较小影响，同比数据将逐步收窄。

　　建议：房地产开发企业，当前仍应采取“以价换量”策略，尽快回流现金。避免后市价格进一步恶化，导致资产减值更为严重。

　　分物业类别看，所有物业类别同比跌幅均开始收窄。其中，住宅累计销售6.02万亿元，同比减少24%，比上月同比降幅收窄1%；办公累计销售2304亿元，同比减少12.7%，比上月同比跌幅收窄0.3%；商业销售4200亿元，同比减少12.2%，比上月同比跌幅收窄0.9%。

　　分物业类别看，商业、办公销售同比跌幅大幅收窄，住宅销售金额同比跌幅略有扩大。其中，住宅销售7518亿元，同比减少16.8%，比上月同比跌幅扩大0.52%；办公销售370亿元，同比减少11.06%，比上月同比跌幅收窄18.74%；商业销售672亿元，同比减少7.57%，比上月同比跌幅收窄14.1%。

　　趋势：受量价齐跌影响，销售总额下行趋势将更为显著。2024年商品房销售总额预计跌幅约20%左右，全年销售总规模将跌破10万亿元将是大概率事件。

　　影响：房地产销售金额的大规模下跌，将对房企现金流、资产总额造成较大负面影响，房企运营质量面临较大挑战。

　　建议：房地产开发企业，应不拘泥于当期财务管理目标，进一步采取积极的“以价换量”策略，尽快回流现金。避免后市价格进一步恶化，财务指标进一步恶化。

　　总体上看，9月不区分物业类别商品房整体均价9458元/㎡，同比减少5.9%，环比跌4.53%。同比环比价格均有不同程度下跌。市场整体表现出以价换量的销售形势。

　　9月商业营业用房销售均价9810元/㎡，同比减少10.4%，环比增长7.71%。商业营业用房价同办公一样，价格整体波动性较大，与成交总量少，地区性差异大有关。

　　趋势：商品房销售当前总体上处于以价换量的销售阶段，销售总量在各种政策的促进下，阶段性保持稳定或回升，但商品房销售价格，尤其是住宅的销售价格较难有明显的回升或涨幅。商品房价格长期看，暂未有整体企稳回暖的迹象。

　　影响：商品房住宅投资属性日渐消失，住房作为消费品的思想意识将逐步得到普及。房地产回归产品力本身的情形正在发生，各房企应注重新产品的研发，以提升产品竞争力。

　　分物业类别看，住宅待售面积3.77亿平米，同比增加20.8%，办公待售面积5175万㎡，同比增长9.41%，商业营业用房待售1.42亿㎡，同比增加1.5%。

　　趋势：长期来看，待售面积当前虽同比增加，受新开工面积缩量影响，由于后期补货不足，本轮待售面积环比下降后，无论在总量还是同比数据上，有望逐步出现减少和回落，有利于楼市的健康稳定发展。

　　建议：当前距离低总量平衡阶段尚需较长时日，按1-9月去化速度，当前待售面积去化完毕约在9个月左右。若按当前施工面积估算，整体出清约需要6.8年左右时间。项目去化周期有望逐步缩短。

　　9月单月到位资金8966亿元，比上月增加935亿元，主要由因销售增长而导致的定金及预收款增长。

　　房地产企业到位资金，从需求端看，受土地购置、新开工面积、在施面积、销售规模等因素影响；从供给端看，受、发债、定增等金融政策因素影响。当前来看，房企到位资金同比持续减少，主要受房地产开发投资规模缩量导致资金需求不足影响所致。央行四万亿白名单放款，可简单理解为项目贷更换名称后的投放。

　　影响：金融工具对维持当前房企现金流稳定，保证项目交付方面，意义重大。受房地产供求关系转换影响，金融工具对房地产投资及销售规模的刺激作用正在减弱。随房价下跌影响，资不抵债情形愈发严重，将影响金融机构向房企进一步输血。